今年以来，房地产开发投资增速持续回落，9月当月同比增速由正转负，10月降幅进一步扩大。随着信贷政策的边际转松，开发企业到位资金下行情况有所缓解，部分项目复工复产，有利于提振钢材需求，然而房地产市场进入周期下行阶段，商品房销售降幅仍在扩大，新开工持续转弱，房地产投资尚未触底，对钢材的需求仍将偏弱。
一、商品房销售景气下行
1-10月份，商品房销售面积143041万平方米，同比增长7.3%，增速较1-9月份回落4.0个百分点。分类型看，1-10月份，住宅销售面积增长7.1%，办公楼销售面积增长2.4%，商业营业用房销售面积下降0.6%。
图1 2016-2021年月度商品房销售面积及同比增速
从单月来看，商品房销售面积今年下半年以来持续负增长，10月份同比降幅由上月的13.2%扩大至21.7%，房地产市场景气度快速下行。房地产市场进入下行阶段，一方面有政策调控影响，另一方面也有市场自身运行规律的原因。
自2016年开始的本轮房地产市场景气周期持续超五年时间，2016年商品房销售面积实现较大幅度增长，之后在2017-2020年，商品房销售面积基本维持在17亿平方米左右。今年前10个月，销售面积达到14亿平方米，同比为正增长，但7月份开始单月销售面积同比持续负增长，房地产市场景气度回落。全国人大授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点影响居民的购房预期，开发企业现金流问题导致购房者观望情绪较重，信贷正常化有助于缓解销售的下行趋势，后期重点关注销售的下行趋势能否改善，如果后两个月销售面积降幅较10月份不再扩大，今年全年销售面积可能与去年基本持平。
图2 2006-2021年商品房累计销售面积及同比增速
销售情况是影响房地产开发建设规模的根本因素，长期需要考虑17亿平方米会不会成为房地产市场的销售峰值。
二、新开工和土地购置规模收缩
1-10月份，房屋新开工面积166736万平方米，同比下降7.7%；从单月来看，自今年4月份开始，新开工面积已连续7个月同比负增长，10月份新开工面积快速收缩，同比下降幅度达33.1%，降幅较9月份扩大19.6个百分点。
图3 2016-2021年月度新开工面积及同比增速走势
随着新开工面积的持续收缩，施工规模亦呈现收缩趋势。1-10月份，房地产开发企业房屋施工面积942859万平方米，同比增长7.1%；单月来看，10月份施工面积同比下降27.1%，降幅较上月扩大17.1个百分点。
1-10月份，房地产开发企业到位资金166597亿元，同比增长8.8%，增速延续回落态势，根据累计数据测算，房地产开发企业到位资金已连续四个月同比负增长，10月份同比下降9.5%，降幅较9月份收窄1.7个百分点，表明资金到位的下行态势有所缓和，但情况仍然较差。
销售规模快速回落，资金到位不足，房地产企业拿地意愿下降。1-10月份，房地产开发企业土地购置面积15824万平方米，同比下降11.0%。
三、房地产开发投资增速持续回落
1-10月份，全国房地产开发投资124934亿元，同比增长7.2%，较1-9月份回落1.6个百分点；比2019年同期增长14.0%，两年平均增长6.8%，较1-9月份回落0.4个百分点。分地区来看，东部地区房地产开发投资同比增长6.8%，中部地区增长12.1%，西部地区增长5.0%，东北地区增长0.8%。
从单月来看，今年以来房地产开发投资增速持续回落，9月份同比增速由正转负，降幅为3.5%，10月降幅扩大至5.4%。
图4 2016-2021年月度房地产开发投资同比增速走势
年度数据来看，自1998年开始，房地产开发投资保持较快增长，2015年市场调整，增速回落至1.0%，2016年市场再次进入景气周期，投资增速回升，但较前期增速下一台阶。今年下半年房地产市场进入下行阶段，销售快速回落，投资韧性逐渐消磨，全年投资增速将较上年明显回落。
图5 房地产开发投资年度增速走势
房地产投资的下行压力在逐步显现，土地购置规模和新开工面积同比均呈下降态势，10月份两项指标降幅明显扩大，将继续拖累建安投资，施工规模已呈收缩走势，房地产投资有进一步下行的压力。2022年房地产投资理想预期为实现小幅的正增长，如果销售情况持续偏弱，投资有进一步减速的压力。
四、调控政策适度纠偏
10月份央行新闻发布会上相关负责人表示，近期个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，出现了一致性的收缩行为，房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑，这种短期过激反应是正常的市场现象。部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解，将要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。
针对这些情况，人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。
10月份，房地产开发企业到位资金中个人按揭贷款实现正增长，房地产信贷情况边际好转。满足房地产市场合理的融资需求，是对前期政策执行中的适时纠偏，政策调控的基调未变，行业降负债、去杠杆的方向也仍未改变。
五、房地产建设用钢依然偏弱
10月份，房地产销售、新开工、施工及投资指标均进一步走弱，融资端有边际改善，但政策调控的方向未变，相关企业仍面临去杠杆的压力，房地产市场还处于风险释放期，销售及开发投资可能尚未触底。
近期部分开发项目复工复产，有利于提振建筑钢材的需求。在房地产开发建设中，新开工之后几个月耗钢强度最大，新开工面积与行业的钢材需求强度相关性更高。数据显示新开工持续走弱，存量施工规模亦有所收缩，未来一段时间内房地产建设用钢可能依然偏弱。
房地产建设是钢材消费最大的下游领域，销售景气下行的情况下，部分开发企业可能收缩开发建设规模，房地产行业用钢需求影响相关钢铁企业的发展经营策略，对于建筑钢材业务整体不宜保持扩张型的策略，同时寻找建筑钢材领域内的增长点，如钢结构快速发展带来的钢材需求。
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